Киевляне активно начали переделывать свое жилье под коммерцию, но не могут получить разрешение на реконструкцию помещений из-за новых правил.
Дело в том, что с 1 марта начали действовать новые нормы по получению градостроительных условий и ограничений (ГУО). В заявке на получение этих документов обязательно должен быть указан кадастровый номер участка, на котором расположен объект строительства или реконструкции.
Застройщики ринулись переделывать свои ЖК из-за упавшего спроса
То есть все заявки с 1 марта должны быть с кадастровым номером, но в большинстве поданных документов это требование не соблюдено.
По словам замдиректора департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА Юрия Тация, примерно 35-40% от общего количества заявок, которые получил департамент градостроительства и архитектуры Киева с 1 марта – это реконструкция квартир под нежилые помещения различного назначения.
"Около 95% из этих документов касаются устаревшего жилого фонда, который переделывается под парикмахерские, магазины, медицинские кабинеты, офисы и т.п. Это и есть представители малого бизнеса, которым для своей деятельности не хватает документов, в том числе и от департамента. Но получается так, что мы вынуждены отказать тем, кто после 1 марта подал документы без кадастрового номера земельного участка. Мы обязаны соблюдать законодательство, хотя это и может повредить предпринимательству", – говорит Таций.
Ищем кадастровый номер
Распространенная ситуация: тому или иному земельному участку кадастровый номер не присвоен или же номер есть, но данные в кадастровой карте отсутствуют.
Для того, чтобы не возникло сложностей с получением ГУО, для начала необходимо проверить сведения об участке в публичной кадастровой карте: либо по номеру участка, либо о его местонахождении.
Если поиск нечего не даст, то это означает, что земельный участок не внесен в кадастр. И нужно пройти регистрацию участка в госземельном кадастре. Для этого необходимо иметь в распоряжении землеустроительную документацию.
Поменяли формулировку. Бизнесу будет сложнее добиться послаблений по аренде
Другими словами, чтобы получить ГУО нужно иметь кадастровый номер, а если он не присвоен, то необходимо участок зарегистрировать.
"Точного количества участков с неприсвоенными кадастровыми номерами не знает, пожалуй, никто. Поэтому вступившие в силу изменения в статью 29 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" могут добавить бюрократии при получении градостроительных условий и ограничений, но с другой стороны – позволить значительно ускорить процесс идентификации земельных участков", – отметил нам руководитель проекта Rusaniv Residene Александр Изаров.
Кого коснется
Новое правило не коснется тех объектов строительства, для которых нет необходимости их получать.
К их числу, в частности, отнесены:
- строительство усадебных (коттеджных) жилых домов, дачных и садовых домов общей площадью до 300 кв. м с числом надземных этажей не больше двух (без учета мансардного этажа), в том числе с хозяйственными зданиями и сооружениями, индивидуальными гаражами;
- реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещенных в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях, встроенных помещений общественного назначения.
"К таким работам отнесены работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения, а также нежилого здания, строения, сооружения, помещения в них, выполнение которых не предусматривает вмешательства в ограждающие и несущие конструкции или инженерные системы общего пользования", – рассказал UBR.ua адвокат компании DreamDim Юрий Брикайло.
В Киеве рухнул рынок аренды. Март просел почти на треть
Следовательно, для всех иных объектов строительства, не включенных в указанный перечень, размещенных на земельных участках без кадастрового номера, заявители на ГУО столкнутся с проблемой в их получении.
"Это негативный сигнал для тех представителей малого и среднего бизнеса, кто планировал перепрофилирование квартир и помещений для размещения в них объектов предпринимательства. А ведь законодатель принятием этих изменений декларировал как раз сужение и упрощение административных процедур в градостроительстве. В реальности же для чиновников закреплено дополнительное (и обязательное к исполнению) основание для отказа в выдаче ГУО", – заметил в беседе с UBR.ua советник ЮФ JN Legal Сергей Дахновский.
Как получить кадастровый номер
До 2004 года, согласно действовавшим на то время нормативно-правовым актам, документы (госакты) на земельные участки, которыми подтверждалось право собственности либо пользования, выдавались без кадастровых номеров.
Как правило, именно по таким земельным участкам и возникнут проблемы, если их держатели в последующем не обеспокоились о внесении данных в Госземкадастр.
Впрочем, сделать это возможно и сейчас.
"Для этого необходимо заказать изготовление технической документации и после ее согласования в Госгеокадастре получить справку о присвоении кадастрового номера земельному участку", – подметил нам Сергей Дахновский.
Однако, как быть с участками, расположенными под многоквартирными домами, большинство из которых (в основном старой застройки) вообще не оформлены?
В Киеве дорожают квартиры в новостройках
Ведь для проведения процедуры их оформления (отвода) в собственность либо пользование (что предусматривает и получения кадастрового номера) необходимо решение ОСМД, либо согласие всех сособственников (если ОСМД не создано), что таит в себе существенные и часто непреодолимые правовые и организационные трудности.
"Наиболее проблемными являются ситуации, когда речь идет о многоквартирных домах, в которых часто первые этажи переводят в нежилые помещения. Оформление участков под такими домами, особенно в столице и крупных городах, является сложной и длительной процедурой. И, конечно, этим вопросом не может заниматься владелец отдельной квартиры или помещения, поскольку этим уполномочены заниматься ОСМД", – отметил нам Юрий Брикайло.
По мнению экспертов, сегодня наиболее оптимальным решением этой проблемы будет дать возможность получать градостроительные условия без указания кадастрового номера и предоставления документов на землю в случаях, когда не нарушаются геометрические размеры помещения.
К примеру, сюда можно отнести классическую перепланировку квартиры, в которой нельзя менять ее общую площадь, но жилая и другие – могут увеличиваться или уменьшаться за счет друг друга.
Что с новой застройкой
В то же время, в случае нового строительства особой сложности у застройщиков возникнуть не должно, говорят эксперты, ведь отведенная под строительство земля уже имеет кадастровый номер.
Каждая пятая стройка в Киеве остановилась на время карантина. Что с ценами
Просто возникает дополнительная необходимость указать еще и кадастровый номер при получении градостроительных условий и ограничений.
"На самом деле большой проблемы с получением кадастрового номера, если он не присвоен, нет. Достаточно проверить объект в кадастре и подать заявление о внесении его в кадастр и, соответственно, получить номер. Очевидно, что для любой деятельности, связанной со строительством, реконструкцией, вопрос законности является ключевым. И главным свидетельством законных оснований может стать именно кадастровая регистрация", – говорит директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza" Анжелика Саакян.
Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.
