Содержание:
- Цена входа в клуб лендлордов
- Как снизить риски? Инвестиционные модели для любого бюджета
- Какие могут возникнуть трудности
За четыре года войны цены на землю сельскохозяйственного назначения в Украине выросли более чем в два раза. В некоторых регионах гектар уже стоит свыше $5000, а те, кто покупал паи несколько лет назад, удвоили капитал в валюте. В то же время за высокими ценами скрываются риски: доход от аренды может сокращаться, а ошибка при покупке способна оставить инвестора без прибыли на годы.
LIGA.net в своей серии инвестиционных гидов продолжает разъяснять, сколько сейчас стоит вход на рынок земли, какую доходность могут приносить гектары, как инвестировать даже с небольшой суммой и почему ставка исключительно на дальнейший рост цен становится все более рискованной.
Цена входа в клуб лендлордов
Земля в Полтавской области всегда считается перспективной для инвесторов. Поэтому в 2023 году адвокат Олег Простибоженко приобрел свой первый земельный участок площадью три гектара именно под Миргородом. "Заплатил за него на тот момент почти $1300 за гектар", – вспоминает юрист.
Важный нюанс – услуги нотариуса при оформлении сделки. В "миргородском кейсе" их стоимость составила около $300 за пай. Поэтому итоговая цена гектара для Простибоженко была $1400.
Читайте такжеПокупай как шейх. Как инвестировать в акции украинских агрокомпаний и сколько можно заработать
В то время такой ценник был немного выше среднего по области, которая еще только отходила от близкого присутствия российских войск. Почему же адвокат, к тому времени уже досконально изучивший рынок земли, пошел на сделку?
Во-первых, он был уверен, что цена будет расти. Во-вторых, арендатором пая выступал крупный агрохолдинг, который платил владельцам земли стабильно и больше, чем другие. По словам адвоката, доходность этой инвестиции после уплаты налогов и пересчета в валюту составляет 8% годовых.
Ставка на капитализацию – то есть рост стоимости купленной земли – сработала. По данным Opendatabot, на данный момент средняя цена гектара в Полтавской области возросла до $2100. Учитывая, что Миргородский район обладает развитой аграрной инфраструктурой и сильными хозяйствами, конкурирующими между собой за земельные паи, Простибоженко оценивает текущую рыночную стоимость своих гектаров в $2700–2800.
То есть за три года рыночная стоимость инвестиций в миргородские гектары возросла на 100% в валютном выражении. Благодаря надежному арендатору владелец земли также ежегодно получает 8% пассивного дохода. На данный момент средняя арендная плата по стране составляет 14 000–16 000 грн за гектар, но иногда достигает 25 000 грн и даже больше.
Как снизить риски? Инвестиционные модели для любого бюджета
Существуют две модели инвестирования в землю, которые снижают риски таких вложений, а также позволяют выйти на этот рынок, имея всего 1000 грн.
1000 грн достаточно для приобретения инвестиционного земельного сертификата, которые продают компании по управлению активами или инвестиционные фонды. Фактически это REIT-инвестиция, что дает еще одно преимущество: ставка налога на доходы физических лиц на дивиденды по сертификату вдвое ниже стандартной – то есть 9%.
Читайте такжеИнвестиции в иностранные акции из Украины. Пошаговая инструкция и советы для начинающих
Инвесторам обещают 4–5% в валюте, из которых необходимо уплатить налог, пусть и по льготной ставке. Это не гарантированный уровень доходности, поскольку в случае стагнации рынка доходность по сертификатам также снизится. И не стоит забывать, что сертификат – это документ, подтверждающий участие в инвестиционном фонде, а не право на конкретный земельный участок.
Реальный земельный участок под юридическим прикрытием можно купить через платформы для торговли земельными участками, которые также называют сервисами. В Украине действует более десятка таких компаний, которые специалисты называют "эмбрионами бирж".
Для инвестирования в землю через торговую платформу требуется значительно большая сумма, чем для покупки сертификата. Необходимо располагать как минимум 3000 долларов – это рыночная стоимость самого маленького земельного пая, – и рассчитывать исключительно на рост цены. Заместитель директора платформы Zeminvest Евгений Носальский отмечает, что для реализации более долгосрочных стратегий нужны более крупные суммы.
Землю покупают для самостоятельного повышения ее рыночной стоимости – например, путем консолидации паев и создания целостного массива, фактически поля с единым собственником. Такие форматы удобны для крупных агрохолдингов, готовых переплачивать за удобство. "Благодаря консолидации можно повысить стоимость участков в 1,5–2 раза. Но при этом необходимо обеспечить юридическую чистоту", – говорит Носальский.
Существующие модели инвестирования в землю открывают возможности для входа участникам с любым бюджетом и целями. Однако в условиях портового кризиса риски снижения арендной платы и стагнации цен одинаковы для всех.
Какие могут возникнуть трудности
В прошлом году фермер Сергей Лукашенко приобрел на юге Киевской области очередной земельный пай – почти четыре гектара. Как оказалось – без шансов получать арендную плату.
Это не первая его инвестиция в землю, но на этот раз случился прокол. "Купил пай, за который предыдущая владелица получила арендную плату на десять лет вперед. Поэтому по этому активу мы остались без пассивного дохода", – говорит фермер.
Его ошибка заключалась в том, что при покупке он не проверил договор между владелицей земли и арендатором. В документе отдельным пунктом было указано, что арендная плата за все 10 лет действия договора выплачена сразу, одним платежом. Такая формулировка не оставила никаких шансов на судебный пересмотр дела, говорит собеседник LIGA.net.
Еще одна ловушка для инвестора: покупка паев по "верху рынка" (то есть по цене выше средней рыночной), да еще и с низкой арендной ставкой.
На данный момент "бычья" стратегия – ставка на рост цен на землю – весьма рискованна. Министр аграрной политики Тарас Высоцкий подтвердил LIGA.net, что у многих фермеров и агрокомпаний из-за кризиса в портах нет собственных средств для внесения арендной платы, поэтому они берут кредиты.
Прогнозируемый следующий шаг: аграрии начнут добиваться снижения арендной платы. Для инвестора в землю это означает сокращение пассивного дохода.
Если кризис наберет обороты, фермеры и агрокомпании сократят площади обрабатываемых земель. В первую очередь это коснется арендованных участков. Владельцы необрабатываемых паев и убыточные аграрии начнут продавать землю, чтобы погасить долги или остановить потери. Это увеличит предложение на рынке и потянет цены вниз. Поэтому гектар стоимостью $4000–5000 с арендной платой менее 10 000 грн (то есть 6% в валюте) — это актив, доходность которого вызывает сомнения.
Это автоматический перевод оригинального текста на украинском языке. Возможны неточности
