При дарении размер налога зависит даже от степени родства
Размер налога при продаже или дарении жилья определяют сразу несколько факторов, и ставка может колебаться от 0 до 18%.
Об этом в комментарии РБК-Украина рассказал адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании "Де-юре" Иван Топор.
Главное:
-
Дарение: близкие родственники получают жилье без уплаты налога, тогда как для дальних родственников и нерезидентов ставки заметно выше.
-
Наследуемое жилье: его можно продать без налога сразу, не дожидаясь трех лет, а последующие продажи облагаются налогом по льготной ставке.
- Срок владения: жилье, которое было в собственности более трех лет, при первой продаже за год налогом не облагается налогом.
- Количество сделок за год: чем больше объектов человек продает за год, тем выше может быть ставка налога.
Первая продажа жилья за год
По словам адвоката, если человек продает жилье, которое находилось в собственности более трех лет, и это первая продажа за календарный год, полученный доход не облагается налогом — НДФЛ и военный сбор составляют 0%.
Если же жилье было в собственности менее трех лет и не получено по наследству, доход от продажи облагается налогом. Как объясняет эксперт в типичной ситуации, ставка составляет 5% НДФЛ и 5% военного сбора.
Вторая продажа жилья за год
При повторной продаже недвижимости в течение одного года налоговая нагрузка может расти. По словам Топора, если речь идет о жилье, которое находилось в собственности более трех лет, вторая продажа облагается налогом по ставке 5% НДФЛ и 5% военного сбора.
Для нельготных объектов логика другая. Адвокат отмечает: если первый за год продажи касались нельготного жилья, а второй — тоже нельготного, доход от второй продажи облагается налогом уже по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
По его словам, для определения ставки имеет значение не только то, каким счетом является договор в течение года, но и к какой категории — льготной или нельготной — принадлежал каждый объект.
Третья и последующие операции
Для третьих и последующих продаж жилья в течение года Налоговый кодекс предусматривает повышенную ставку — 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
Впрочем, эксперт обращает внимание на немаловажный момент. Для сделок со ставкой 18% закон позволяет в отдельных случаях уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости.
"Если квартира была приобретена за 2 млн грн, а доход от ее последующей продажи составляет 3 млн грн, то при наличии надлежащих документов налогооблагаемый доход может быть уменьшен до 1 млн грн", – пояснил Иван Топор.
Поэтому, отмечает адвокат, при третьих и последующих продажах особенно важно соблюдать договоры и платежные документы.
Дарование жилья
По словам эксперта, при дарении жилья налоговые последствия возникают, прежде всего, у того, кто получает подарок, а ставка зависит от степени родства сторон.
Он объясняет: если обе стороны – резиденты Украины и недвижимость дарится между членами семьи первой или второй степени родства, применяется нулевая ставка НДФЛ, а военный сбор не уплачивается. К первой степени относятся родители, муж или жена, дети, в том числе усыновленные. Ко второму – родные братья и сестры, баба и дед, внуки.
Если недвижимость дарится между резидентами, которые не являются родственниками, получатель платит 5% НДФЛ и 5% военного сбора. Это касается, в частности, пожалования между дядей и племянником или лицами без родственных связей.
Если же одной из сторон является нерезидент, стоимость подарка, по словам Топора, облагается налогом по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора — в таком случае степень сродства на ставку не влияет.
Продажа унаследованного жилья
Ждать три года, чтобы продать унаследованную квартиру без налога, не нужно – юрист называет это одним из важнейших исключений. Если это первая продажа жилья в течение года, доход облагается налогом по ставке 0% НДФЛ и 0% военного сбора.
Более того, по словам адвоката, для унаследованной недвижимости действует специальное правило и в отношении последующих операций. Второй, третий и последующие продажи унаследованных объектов могут облагаться НДФЛ по ставке 5%, а не 18%. Военный сбор остается неизменным – 5%.
Напомним, кроме налогов при операциях с жильем, в Украине действует и ежегодный налог на недвижимость – так называемый "налог на роскошь" за "лишние" квадратные метры.
РБК-Украина разбирало, кто должен его платить в 2026 году, какие действуют льготы и при каких условиях к сумме прибавляется еще 25 тысяч гривен.
