Рынок жилья Киева вплотную подошел к черте, за которой его может обрушить любая мелочь. К концу лета сделок стало примерно вдвое меньше, чем год назад, покупатели почти исчезли, а теперь из столицы начали уезжать и арендаторы.
Как передает "Хвиля", такой прогноз озвучил риелтор Дмитрий Гура на YouTube-канале "ПРО Нерухомість Києва".
Свой прогноз Гура объясняет через понятие точки бифуркации.
"Это когда система накапливает такое количество проблем, что уже даже маломальский незначимый фактор может эту систему обрушить. Есть восточная притча о соломинке, которая сломала спину верблюду. На верблюда можно нагружать, нагружать тюки, но на каком-то этапе достаточно будет уже просто ничтожной соломинки. Вот приблизительно то же самое ждет рынок недвижимости Киева в ближайшее время", — сказал он.
По отдельности ни один из факторов рынок не обрушит, считает риелтор. Блэкауты украинцы уже проходили, пауэрбанки или зарядные станции есть почти у всех. Прошлогодние перебои с отоплением напугали часть покупателей, но коллапса не вызвали. Усиление обстрелов — еще один тюк на спину верблюда. После ударов по мостам, по словам Гуры, город стоял в пробках: перебраться с левого берега на правый не получалось даже в выходную субботу.
Еще более тяжелый груз — экономика. Риелтор утверждает, что денег в бюджете не хватает даже на четвертый квартал этого года, а выплавка стали в Украине уже полностью остановлена. Ни ArcelorMittal, ни Метинвест, по его мнению, не будут возобновлять ее до конца войны. Бизнес взялся сокращать персонал — среди таких компаний Гура назвал Fozzy Group.
Проект бюджета на следующий год он оценивает жестко.
"Этот бюджет — в последний путь, называю вещи своими именами. Там такая дыра, которую будут пытаться закрывать внешними заимствованиями, внутренними заимствованиями, повышением налогов, урезанием всего и вся. Это называется: выжимаем последнее", — сказал Гура.
Рано или поздно, считает риелтор, государству придется пойти на девальвацию гривны. Это ударит по людям не только финансово, но и психологически. Когда человек не понимает, что с ним будет завтра, он перестает быть покупателем жилья и покупает гречку.
"Люди понаделали запасов, но не потому, что они глупые, не потому, что они паникеры. Я тоже делал запасы. Когда у тебя есть три килограмма гречки, три килограмма риса, три килограмма макарон, как-то более уверенно смотришь в завтрашний день", — признался он.
Весной рынок еще шевелился, но сделки уже шли с дисконтом, а не по прошлогодним ценам.
"Как только где-то с середины июля, с начала августа ситуация резко ухудшилась с безопасностью, с обстрелами, покупателей на рынке практически корова языком слизнула", — рассказал Гура.
В последние недели с рынка начали исчезать и арендаторы — прежде всего в бизнес- и комфорт-плюс-классе. Кто может себе позволить, тот уезжает, а аренда на западе страны резко подорожала. Знакомый риелтора искал жилье для жены с двумя детьми и в итоге отправил семью в Польшу: арендовать там оказалось дешевле, чем во Львовской области.
Катастрофического падения цен пока нет, и Гура объясняет это инертностью рынка. Собственникам нужно время, чтобы смириться: покупателей нет ни сегодня, ни завтра. Похожее было десять лет назад. Цены падали с 2015 по 2017 год, достигли дна в 2018-м, и только тогда рынок ожил. Убитую хрущевку возле метро тогда можно было купить за 25 тысяч долларов.
Дальше риелтор видит четыре сценария.
Первый — затяжное падение на несколько лет. Цены будут сползать постепенно, а продаваться будет только жилье с дисконтом. Уже сейчас, если клиент ищет квартиру за 100 тысяч долларов, Гура смотрит варианты за 90-98 тысяч. Похожие квартиры за 110-115 тысяч месяцами висят без спроса. Правый берег, по его прогнозу, стремительно не обвалится. А вот левый пострадает значительно сильнее, если мосты выйдут из строя и людям станет непонятно, как ездить на работу и учебу.
Второй — быстрый обвал, если плохие факторы сойдутся в одной точке. Доллар улетит к 60 гривнам, с отоплением будет хуже, чем в прошлом году, свет будут отключать на недели, а еще, не дай бог, случится попытка наступления с севера, о которой ходят слухи. Тогда, говорит Гура, покупатели будут единичными. За квартиру стоимостью 80 тысяч долларов они будут предлагать 50 тысяч наличными — и либо так, либо до свидания.
Третий, самый худший — выход из строя государственных реестров после ударов по дата-центрам. Как в начале полномасштабной войны, сделки тогда технически невозможно будет провести, и рынок на какое-то время просто прекратит существование.
Четвертый — мир. Но и здесь риелтор не верит прогнозам о росте цен на 30% в первый же год.
"Сейчас отложенный спрос рынка киевской недвижимости делает покупки на западе страны, в Польше, в Турции, в Болгарии, где угодно", — объяснил он.
Более того, по словам Гуры, накопился отложенный спрос на продажу. Инвесторы, которые легально завезли в Украину деньги и купили по две-пять квартир под аренду, не могут так же легально вывести выручку за рубеж — они ждут, пока заработает SWIFT. Как только это станет возможным, они начнут продавать. Поэтому после мира риелтор допускает разве что отскок на 5-7%, но от уже сниженных цен. А миллионы украинцев за границей, в зависимости от условий мира, могут и не вернуться.
Продавцам Гура советует не тянуть.
"Пока еще тепло и светло, продавайте то, что вам предлагают, даже с дисконтом, выходите в кэш. Потому что зимой вы уже никому ничего не продадите, когда все будет хлюпать под ногами, лифты не будут работать, отопление в некоторых домах пропадет, а вода не будет подниматься, потому что нет электричества и насосы не работают", — подчеркнул он.
Особенно спешить, по его словам, стоит собственникам на левом берегу.
Аренда тоже будет дешеветь. Освобождающихся квартир становится все больше, а арендаторов — меньше, поэтому те начинают торговаться. На левом берегу ставки уже падают, а отъезд оттуда может приобрести лавинообразный характер. На правом цену удержат разве что отдельные автономные комплексы.
Под удар попадет и первичный рынок. Современная монолитно-каркасная высотка — это сотни тонн арматуры. Если ее придется везти из-за границы, она будет дороже, а логистику осложняют удары по железной дороге. Гура не исключает, что застройщики будут достраивать дома с максимальной готовностью, а проекты на стадии котлована замораживать на неопределенный срок.
Тем, кто хочет купить, риелтор советует дождаться зимы, когда покупателей не будет совсем.
"Вы будете ходить как король, за вами будут бегать риелторы, продавцы, а вы будете диктовать свои ценовые условия", — сказал Гура.
К весне или следующему лету дисконты, по его мнению, могут стать еще больше.
"Паниковать поздно. Нужно просто принимать ситуацию такой, какая она есть, со всей ее мрачностью. Но не паниковать, а на нормальную голову принимать рассудочные решения", — подытожил риелтор.
Ранее "Хвиля" рассказывала, почему цены реальных сделок и запросы владельцев квартир в Киеве разошлись. Также мы писали, чего ждать от цен на столичное жилье в 2026 году.
