Содержание:
- Почему квартиры становятся меньше
- Застройщики идут за спросом
- Как изменились планировки квартир
- Прогноз: будет ли меньше
С 2020 года общая площадь жилья в столичных новостройках сократилась на 11%.
Так, по данным Госстата, в 2020 году средняя площадь квартиры в столице составляла 68,2 кв. м. По результатам 2024 года – 61,6 кв. м.
Очевидная причина – падение доходов потребителей, которые стремятся купить жилье подешевле. Но эта причина не единственная. Что еще влияет на размер новых квартир и не превратятся ли квартиры в киевских новостройках во что-то, похожее на малогабаритные хрущевки? Разбиралась корреспондентка LIGA.net.
Почему квартиры становятся меньше
Одна из очевидных причин уменьшения средней площади квартир, которую фиксирует статистика, – сокращение предложения элитного нового жилья в Киеве. Жилье такого класса, как правило, самое просторное.
В последние три года застройщики были активны преимущественно в сегментах эконом- и комфорт-класса. Игроки рынка элитной недвижимости сделали паузу и только в прошлом году постепенно начали восстанавливать активность на строительных площадках.
Однако большая часть проектов бизнес- и премиум-класса до сих пор приостановлена. Например, ЖК Washington Concept House (Saga Development), ЖК Fresco Sofia (ООО "ИБГ") или ЖК NVER от Taryan Group.
Читайте также"Точно знаем, что делаем": Saga и Perfect прекращают партнерство в двух проектах
Но даже без учета элитного жилья во время войны застройщики в других классах ЖК оптимизируют – то есть уменьшают – площади квартир. Об этом рассказывает директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова.
В частности, одними из наиболее ликвидных объектов на рынке недвижимости Киева в последние два года являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры с европланировкой. То есть с объединением кухни с одной из комнат. Такие квартиры меньше стандартных за счет того, что одно помещение является и кухней, и гостиной или рабочим кабинетом.
Доля европланировок в структуре спроса на первичном рынке жилья Киева сегодня составляет от 55% до 65% в классах "комфорт+" и "бизнес", по данным исследования структуры спроса киевского региона за 2024 год группы компаний DIM.
В 2022 году этот показатель составлял 38%.
Причины популярности европланировки – изменение стиля жизни, увеличение количества членов семьи, находящихся одновременно дома, и стремление людей к многофункциональному пространству, говорит CMO Alliance Novobud Ирина Михалёва.
"Все чаще наблюдаем запрос на кухню, объединенную с гостиной или просто большую кухню, – говорит она. – В целом планировка квартир должна быть компактной, с отдельными спальнями, кухней-гостиной, оптимального размера коридорами и т.д.".
Застройщики идут за спросом
Движение к постепенному уменьшению площади квартир началось после последнего финансового кризиса 2008 года, говорит бывший коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. В то же время, по ее словам, нет спроса на слишком маленькие квартиры типа "смарт".
"Обычно двухкомнатная – это в пределах 60-65 кв. м, а не 70 и не 80, как проектировали раньше, – рассказывает Лаевская. – Трехкомнатные – это 78, 80 или же 85 квадратов". Причина: покупатели считают деньги. Большая квартира дороже и требует больших расходов на обслуживание.
Ограниченность бюджетов потребителей – одна из основных причин того, что застройщики делают квартиры меньше. "Процент людей, которые могут себе позволить купить однокомнатную квартиру, в 2,5 раза больше, чем трехкомнатную", – объясняет директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова.
Основная масса покупателей квартир на киевском рынке в 2024 году – это переселенцы, говорит она. "Они освоились и решили не возвращаться, а осесть в столице, однако денег у них немного", – объясняет Локтионова. Критерий цены – один из важных для таких покупателей.
Девелоперы идут за спросом. "Это может быть конкурентным преимуществом: если однокомнатная квартира за ту же стоимость стоит дешевле, чем у конкурента. Логично, что покупатель сделает выбор в пользу более дешевого варианта", – говорит генеральный директор девелоперской компании GREENOL Олег Приходько.
Читайте такжеДешевле не будет. Что происходит с ценами на новые квадратные метры
Как изменились планировки квартир
Фокус на оптимизацию площади квартиры меняет планировки. Застройщики уменьшают количество нефункциональных квадратных метров. В частности коридоров, балконов и санузлов. "Санузлы должны быть комфортными, опциональными, но небольшими: хватает четырех-пяти метров, раньше закладывались восемь-десять", – рассказывает Анна Лаевская.
Балконы тоже уменьшаются. "Часть застройщиков (например, группа Greenville) начали возводить проекты вообще без балконов", – говорит директор City Development Solution Роман Герасимчук. По его словам, застройщикам не всегда экономически целесообразно их строить. "От балконов могут отказываться, если они не приносят дополнительной привлекательности, например, видовое преимущество – с выходом на лес или парк, или панораму города", – рассказывает Герасимчук. Он говорит, что тренд начался в ковид.
Также, по его словам, в новых проектах уменьшают коридоры. Площадь отдают под кухню-гостиную с европланировкой или под гардеробные комнаты, которые могут служить укрытием во время воздушной тревоги.
Тем не менее у покупателей остается спрос на комфортную жилую зону. Ведь подавляющее большинство киевлян продолжают работать дома, как во время COVID-19. "Все [застройщики] стремятся к тому, чтобы была большая кухня-гостиная, однако спальни маленькие – не более 12-14 метров, и никаких больших холлов", – говорит Лаевская.
Прогноз: будет ли меньше
Большая часть покупателей на киевском рынке ориентируется на двух- и трехкомнатные квартиры. Это даже привело к некоторому дефициту таких предложений, говорят девелоперы. Причина – в основном покупают по государственным программам ("єОселя", "єВідновлення") или в рассрочку от застройщика. Поэтому квартиру берут часто "на вырост", объясняет CMO Alliance Novobud Ирина Михалева.
Есть рост спроса на новое жилье и в категории комфорт-класса. А это поворот к увеличению пространства в квартирах. В целом же, по словам гендиректора девелоперской компании GREENOL Олега Приходько, уже нет потенциала для сокращения площади квартир.
В Киеве жилая площадь на одного человека в городе – 20,3 кв. м. В среднем по ЕС – 42,5 кв. м, в США – 69 кв. м.
