В финальной редакции "антикризисного" проекта закона №3275 сделали существенную оговорку, после которой получить отсрочку по аренде бизнесу может быть проблематично.
Изменили формулировку
В редакции законопроекта от 29.03.2020, который размещен на сайте Верховной Рады, в предложенном варианте пункта 14, которым дополняется раздел "Заключительные и переходные положения" Гражданского кодекса, речь шла об "освобождении" нанимателя на период карантина от платы за пользование имуществом.
Не как в Европе. Налоги на время карантина не отменили
В принятой же 30.03.2020 и опубликованной версии редакции закона № 540-ІХ речь идет о том, что наниматель "может" быть освобожден от такой платы.
Такая редакция вступила в силу 2 апреля.
Разница в формулировке существенная и, на первый взгляд, влекла бы за собой соответствующие последствия.
Однако, говорят юристы, если принять во внимание, что в обеих редакциях вопрос об освобождении от платы за аренду прямо увязывался с положениями части 6 статьи 762 Гражданского кодекса, то ситуация воспринимается совершенно по-другому.
Указанная норма говорит о том, что наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.
То есть, в любом случае бремя доказывания невозможности использования арендованного имущества из-за карантина лежит на нанимателе.
"Новый закон фактически просто продублировал действующую норму Гражданского кодекса, без установления каких-либо иных условий либо ограничений ее применения. Возможно законодатель имел несколько иные намерения, но имеем то, что имеем. А свои договорные обязательства необходимо выполнять", – отметил в беседе с UBR.ua управляющий партнер JN Legal Ян Левитас.
ВВП и курс гривны. Потери от коронавируса могут быть сильнее, чем от российской агрессии
Когда могут сделать скидку
Законом предусмотрено, что арендатор освобождается от арендной платы на время карантина, если он из-за карантина не может:
- принимать посетителей;
- быть допущенным в помещение;
- находиться в помещение;
- хранить в помещении вещи и т.п.
Как заметили юристы, указанные условия освобождения от уплаты аренды действовали и до вступления в силу закона №540-IX.
Иными словами, условия освобождения от уплаты арендной платы останутся неизменными, а потому указанный закон не внес существенных изменений в правоотношения между арендатором и арендодателем.
При этом ссылаться на нормы нового закона арендатор сможет только при условии, что обязанность по уплате аренды за соответствующий период возникла у арендатора после вступления в силу указанного закона.
Но возникает вопрос, какие последствия влекут за собой такие формулировки закона, ведь указанный пункт изложен неоднозначно.
В частности, арендатор может толковать нововведения как безусловное освобождение от уплаты арендной платы, а арендодатель — как потенциальную возможность освобождения арендатора от уплаты арендной платы.
"Арендатор освобождается от уплаты аренды, если он не смог реализовать одну правомочность арендатора: быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в нем вещи. Если арендатор может реализовать хотя бы одно из правомочий, то он не может быть освобожден от платы за аренду. В таком случае наниматель может только требовать уменьшения ее размера", — заметила нам адвокат ЮК Riyako & Partners Екатерина Анищенко.
Приватбанк требует подтвердить происхождение средств. Что делать
Дополнительно арендаторам не лишним будет обращаться с заявлением в Торгово-промышленную палату за удостоверением форс-мажорных обстоятельств (в случае невозможности пользования помещениями из-за введения ограничений или запретов для субъектов хозяйствования).
Справка ТПП нужна не всегда
Как отмечают юристы, после вступления в силу нового закона, арендатору не всегда потребуется получать сертификат Торгово-промышленной палаты для доказательства форс-мажорных обстоятельств.
Это упрощает процедуру доказывания наступления непреодолимых обстоятельств, связанных с карантином только для определенной категории арендаторов.
Разберем на примере
- Случай 1
Салон красоты, которому п.2 постановления Кабмина № 211 запретил осуществлять предпринимательскую деятельность на период карантина. Очевидно, что владелец салона не может использовать арендованное помещение по назначению.
Он может воспользоваться положениями ч.6 ст. 762 ГК и направить арендодателю письмо уведомление о невозможности использования помещения и последующим освобождением от уплаты.
Если арендодатель захочет разорвать договор или обратиться в суд за оплатой, то суд признает право арендатора на освобождение от уплаты арендной платы на период действия карантина. Оснований для расторжения договора не будет.
Стоимость съемного жилья в Киеве рухнет на 40%
"Если арендодатель заблокирует доступ к помещению после окончания, то тогда уже арендатор может в судебном порядке требовать возмещения убытков, гарантийных платежей и упущенной выгоды", – говорит управляющий партнер АО "Тарасюк и партнеры" Сергей Тарасюк.
Если же на месте салона красоты будет ресторан, то в случае работы в режиме "доставки" помещение используется по назначению и можно вести речь о частичном уменьшении арендной платы на основании ч.4 ст. 762 ГК.
- Случай 2
Для примера можно взять юридическую компанию, для которой нет никаких запретов на осуществление деятельности в период карантина. Обращение с аналогичным письмом к арендодателю не принесет таких же результатов.
Арендодатель будет мотивировать свой отказ тем, что доступ в офис открыт и никаких запретов на работу арендатора законодательно не установлено. Судебная перспектива у арендатора будет очень призрачная.
В таком случае необходимо доказывать причинно-следственную связь между невозможностью использовать офис по назначению и карантином.
"На данный это может быть только блокирование транспортного сообщения в городе и желание сотрудников работать дистанционно. Если же, арендатор предоставит доказательства, что он не получает дохода из-за того, что клиенты (салоны-красоты, рестораны, кинотеатры, торговые центры) не оплачивают услуги из-за запрета на их работу и это его единственные клиенты, то тогда ему потребуется сертификат ТПП", – говорит Сергей Тарасюк.
Нерезиденты выходят из украинских ценных бумаг. Что будет с курсом
Из всего вышесказанного напрашивается один вывод, что необходимо договариваться с арендодателем о снижении арендной платы на период карантина для категорий арендаторов, которым не запрещено работать, но которые так или иначе просели в доходах.
Остальным также необходимо делать шаги в сторону взаимного урегулирования вопроса освобождения от арендной платы.
Сделать это вполне реально, говорят юристы. Текущая практика по городу Киеву указывает следующее:
- Кафе, фитнесы, торговые центры — оставляют только коммунальные платежи;
- маленькие и средние офисные центры делают скидку 50%;
- офисные центры дают скидку 25-35%.
Справка ТПП или суд
Что же касается сертификата ТПП, то его получение (достаточно, кстати, непростое на практике) не является основанием для освобождения от арендной платы, предупреждают юристы.
"Он может лишь при определенных обстоятельствах рассматриваться как одно из доказательств для принятия решения об освобождении нанимателя от ответственности за нарушение им своих платежных обязательств", – отмечает Ян Левитас.
Как отмечают юристы, сам факт форс-мажора не освобождает от выполнения основных обязательств.
Согласно закону, наличие форс-мажорных обстоятельств является исключительно основанием для освобождения контрагента от мер ответственности (штрафов, пени, повышенных процентов) за нарушение его обязательств.
Европа на замке: чего ждать заробитчанам
Как показывает анализ судебной практики, суды становятся на сторону арендаторов в случаях применения освобождения от уплаты аренды при наличии достаточных доказательств в подтверждение невозможности использования ими объекта аренды.
"Даже если вы все еще пользуетесь помещением, или арендодатель отказывается пересмотреть ставку, размер арендной платы может уменьшиться за счет отмены в марте и апреле земельного налога и налога на недвижимость за нежилые помещения", – говорит Екатерина Анищенко.
Юристы рекомендуют отправить арендодателю письмо с просьбой пересмотреть или освободить от платы за помещение на период карантина в связи с невозможностью использования в этот период, провести анализ действующего договора аренды в разрезе перечня форс-мажорных обстоятельств.
"Для подтверждения договоренности между арендатором и арендодателем рекомендую изменения в договор аренды оформлять двусторонним соглашением. Иначе стороны будут вынуждены решать спор в судебном порядке, а с учетом сегодняшних реалий рассмотрение дела может затянуться на длительное время", – добавила Екатерина Анищенко.
Независимо от формулировок, прописанных в "антикарантинных" законах, арендодатель всегда может защищать интересы в судебном порядке, как и по расторжению договора так по истребованию арендной платы.
В Украине "случайно" навсегда заморозили ставки по кредитам
Тем же законом № 540-IX продлены все процессуальные сроки на период карантина, и все судебные тяжбы будут рассматривать после его окончания.
Также арендодателю стоит учесть, что, выражая свое недовольство сложившейся ситуацией, всеми возможными путями выселяя и судясь с арендатором, он должен учитывать, что в период карантина нового арендатора не найдет. А после его окончания не стоит ожидать очередь арендаторов.
"Необходимо садиться за стол переговоров, в период карантина теряют все. Вариантов выйти без потерь нет и не будет. Арендатор, который в период карантина может хоть что-то платить, ценнее чем пустой офис", – подметил Сергей Тарасюк.
Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.
