В конце августа Министерство аграрной политики провело пресс-конференцию "Два месяца рынка земли — первые результаты". Кульминацией мероприятия стала презентация информационно-аналитического бюллетеня "Обзор состояния земельных отношений в Украине". Публикуя до этого только краткие статистические сводки, профильное ведомство наконец-то выдало на-гора некий аналитический документ.
Бюллетень является не только детализированным и более подробным разбором ситуации на рынке земли, но и отражением глубины аналитической мысли ответственных чиновников.
Что происходит на украинском рынке земли сельскохозяйственного назначения и что в "головах" отечественных земельных аналитиков и реформаторов, — в разборе Vesti.ua.
Мобилизация "аналитической элиты"
Прежде чем перейти к анализу документа, стоит уточнить, что над информационно-аналитическим бюллетенем совместно работали: Министерство агрополитики, Госгеокадастр, Центр исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (КШЭ).
Привлечение КШЭ к систематизации и анализу данных рынка выглядит, мягко говоря, решением очень странным. К общей команде аналитиков, куда логичнее было бы подключить специалистов Института землепользования НААН Украины. Но вместо государственной научной организации Минагропрод обратился к частной структуре с крайне неоднозначным профессиональным реноме.
Напомним, что президентом КШЭ является известный "библиофил" и экс-министр экономики Тимофей Милованов.
В целом, это очень наглядный пример отношения власти к отечественной научной среде, которая ценится государственными мужами куда меньше, чем коммерческое объединение "грантоедов".
Ключевые показатели и странные тезисы
Однако перейдем непосредственно к разбору бюллетеня. В заглавной таблице с ключевыми показателями в глаза бросаются сразу несколько пунктов.
Во-первых, в государственном земельном кадастре до сих пор не зарегистрированы почти 25% от всех сельскохозяйственных земель в стране. Еще в 2019 году команда земельных реформаторов уверяла общественность, что процесс наполнения Госкадастра будет завершен на 100% к середине лета 2020 года.
Во-вторых, показатель среднего размера арендной платы за пользование землей (частной собственности) приведен в таблице с учетом данных по состоянию на начало этого года.
Чиновники заявляли о том, что запуск рынка повысил арендные ставки, и у сельских жителей — пайщиков из-за этого повысились доходы. О повышении роли земли в структуре доходов селян указано и в данном бюллетене. Однако аналитики и реформаторы не потрудились подкрепить бесформенные словесные мантры конкретикой актуальных данных.
Под таблицей показателей, сборная команда аналитиков привела ключевые месседжи, в качестве некой преамбулы бюллетеня.
"После фактически 20-летнего перерыва, во время которого действовал запрет на куплю-продажу почти 38,5 млн га земель с/х назначения (или 90% всех земель с/х назначения и 66% всей территории Украина), восстановлена историческая справедливость, и теперь граждане Украины получили полноценное право распоряжаться своими земельными участками", — многообещающе гласит первый месседж.
Какую именно, и в чем конкретно заключается "историческая справедливость", которую авторы документа провозглашают посредством открытия рынка, не совсем понятно.
Если это отсылка к исторической справедливости лозунга большевиков (придуманного эсерами) в части "Земля – крестьянам!", то возбудиться по этому поводу должен, как минимум, Институт национальной памяти и СБУ.
Если "исторической справедливостью" аналитики называют возможность распродать 66% территории Украины, то у СНБО есть веский повод провести чрезвычайное экстренное заседание и заняться излюбленным "санкционным таргетированием”.
Кроме исторической справедливости, как считают авторы бюллетеня, "перезапуск" рынка земель с/х назначения будет способствовать запуску рынка кредитования под залог с/х земель, повышению производительности аграрного сектора и диверсификации его производства, от сырья до более высокомаржинальных отраслей аграрного сектора".
С ожиданиями роста кредитования под залог земли все еще более-менее понятно. Однако каким образом возможность купли-продажи земли способствует повышению производительности, технологизации и развитию перерабатывающей отрасли АПК (или возрождению животноводческого сегмента), команда аналитиков не поясняет.
Таинственные "внештатные" ситуации и особенности "привыкания" к рынку
Очень интересной оговоркой в бюллетене является упоминание неких "внештатных" ситуаций и "проблемных вопросов”, возникших из-за эффекта "новизны", необходимости "привыкнуть" к рынку, и отсутствия у участников "опыта заключения сделок купли-продажи".
Привыкнуть можно к геометрически возрастающей некомпетентности отечественных управленцев с каждым новым составом правительства, а правила и законы рынка нужно знать.
Касательно проблем, авторы указывают, что "одним из таких вопросов стало подключение нотариусов к Государственному земельному кадастру". Характер и причины этих проблем не детализируются.
Во-первых, то, что авторы бюллетеня оправдывают проблемы работы рынка "отсутствием опыта заключения сделок" у участников, выглядит максимально нелепо и неправдоподобно.
Ситуация с нотариусами – это очень интересная и отдельная тема. Отметим только то, что Министерство и Госгеокадастр отвечают за авторизацию доступа нотариусов к базе данных, как и за формирование профессиональных и прочих критериев допуска.
Далее авторы аналитического бюллетеня приводят крайне скупую детализацию по сделкам купли-продажи, указывая следующие особенности:
- покупателями выступали преимущественно физические лица;
- однако незначительная часть бывшей "неподмараторной" земли приобреталась юридическими лицами;
- более половины сделок (по площади) зарегистрированы в отношении бывших "подмораторных" земель;
- по типу угодий, подавляющее большинство сделок (77%) заключены в отношении пашни, еще 13% сделок — в отношении пастбищ и сенокосов.
В целом, кроме некоторых сведений о сделках в разрезе регионального рейтинга областей, на этом вся детализация и аналитическая "расшивка" информации о рынке земли исчерпывается.
Расплывшийся ценовой фокус
Последний блок бюллетеня посвящен вопросу цены земли, который аналитики называют одним из "основных элементов прозрачности и эффективности рынка земель".
В таблице ключевых показателей указано, что средняя цена за один гектар составляет чуть больше 30,3 тыс. гривен. Однако далее авторы отмечают, что "большинство сделок "кучкуется" в интервале 10-11 или от 22 до 60 тыс. грн за гектар".
Но самым поразительным стало признание факта, что из всех сделок купли-продажи участков менее половины – имеют записи о цене.
Более того, указано, что "даже для существующих записей, формат записи цены может отличаться, что усложняет работу с данными и повышает риск ошибок".
То есть, во-первых, у государства нет данных о ценовых параметрах в отношении более 50% из 22,5 тыс. сделок. Во-вторых, часть имеющихся данных может быть серьезно "искажена".
Де-факто это означает, что декларируемый чиновниками показатель средней цены за гектар – попросту нерелевантный. Исходя же из логики самих авторов бюллетеня, что показатель цены земли является "основным элементом прозрачности и эффективности рынка земель", следует сделать выводы о его призрачной эффективности.
По итогу разбора информационно-аналитического бюллетеня "Обзор состояния земельных отношений в Украине" можно констатировать:
- отсутствие де-факто обзора;
- никаких условий и технических регламентов запуска рынка не было изначально;
- отсутствие у государства достоверных данных о состоянии и характере земельных отношений;
- неспособность ответственных государственных органов организовать элементарный статистический мониторинг земельного оборота;
- Министерство агрополитики не имеет даже приблизительного представления о том, что вообще происходит на рынке земли Украины уже второй месяц кряду.
