Прежде всего, отмечу, что законопроект «О гарантировании вещных прав на недвижимое имущество, которое будет возведено в будущем» – важный и нужный. Меня обнадёживает активность Верховной Рады Украины по усовершенствованию различных правовых аспектов рынка недвижимости, строительной отрасли в целом. Есть предчувствие серьёзных изменений к лучшему.
Однако с этим связан и главный риск нынешнего этапа реформ. Они заставили всех игроков на рынке поверить в то, что процесс пошёл. Пусть местами он несовершенен, но это компенсируется общим поступательным движением. Верой в то, что отдельные недостатки можно будет учесть и преодолеть позднее, при доработке того или иного законодательного акта.
Это и называется энергией перемен. Энергией, которая придаёт закону силу преобразования. Она возобновляема, но имеет свой источник. Это – доверие участников рынка. Ни один даже самый совершенный закон не будет эффективно работать без готовности следовать ему. Поэтому успех нынешних реформ во многом зависит от готовности реформаторов выстраивать правильный, конструктивный диалог.
Что же касается конкретного законопроекта 5091, можно сгруппировать риски по следующим основаниям:
- те, которые можно устранить благодаря рутинной законодательной работе.
- те, которые требуют поиска более удачных механизмов реализации новаций.
- те, которые возникают в результате неопределённостей, выходящих за рамки данного законопроекта.
Приведу короткие пояснения и наглядные примеры по каждой из групп.
Рутинные риски – это ситуации, когда требуется терминологическая увязка внутри самого законопроекта или с уже существующим законодательством. Например, это касается ответа на вопрос, в чем суть специального характера имущественного права на объект незавершённого строительства, и чем он отличается от обычного имущественного права? Представляется, что ответ на данный вопрос лучше всего найдут специалисты права, а после ознакомят нас – участников рынка – со своими выводами и предложениями.
Риски поиска более удачных механизмов внедрения новаций, уже связаны с ситуациями, когда стоит привлекать специалистов-практиков. Яркий пример. Законодатели предусмотрели, что девелопер не имеет права вносить изменения в проектную документацию без предварительного согласования со всеми покупателями.
Норма теоретически правильная, однако, на практике может привести к завязыванию «гордиевого узла». Согласование может существенно затянуться. При этом полугодовая задержка с вводом объекта в эксплуатацию приводит к возникновению основний для разрыва договора между покупателем и застройщиком.
Наконец, самые сложные риски – риски связанные с неопределённостями, выходящими за рамки законопроекта, стоит обсуждать с участниками рынка отдельно. Возможно в рамках специальных неформальных процедур.
Самый простой «кейс» – методика расчёта норматива гарантийной части будущего объекта недвижимости, которую должен разработать Кабинет Министров. Более сложный – налоговая база и практика налогообложения, которая будет формироваться в процессе возникновения новой реальности на рынке. Если по этим вопросам реформы пойдут наперекор стратегическим потребностям развития строительной отрасли, практически весь позитив преобразований может быть утрачен.
